炒股就看，业绩郁亮权威，企稳专业，对规及时，模始全面，终抱助您挖掘潜力主题机会！克制

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行业过往的心态高增长终究已成历史，外界需要重新接受一个更稳健发展的实录万科。

观点网8月30日晚间，业绩郁亮最后一家TOP3房企万科发布2022年中期业绩报告。企稳

自半年前对外披露“止跌企稳，对规稳中有升”的模始工作任务及相应行动后，最新报告显示，终抱该公司已取得了一定的克制成果。

上半年，心态万科实现营收2069.2亿元，同比增长23.8%；归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。期内毛利率20.46%（补回折旧摊销后为21.68%），归母净利率5.9%，尽管仍分别较去年底下降1.36个点、回升0.9个点，但“企稳”的趋势已被投资者所认可。

公告后的8月31日，万科股票在深港两市均大幅走高，其中万科A高开3.08%，盘中最高涨5.41%。对于二级市场来说这已属于难得的“盛况”，上次万科A涨幅超过5%还要回溯至6月29日，即董事局主席郁亮对外作出“短期市场已触底”预判之后。

在8月31日早上召开的万科中期业绩会上，郁亮表态称，对全年达成“止跌企稳，稳中提升”任务有信心，因为他相信一份耕耘，一份收获。企稳的关键是能不能保持状态，这取决于背后的能力有没有建立。而开发经营服务并重的策略，会成为下个发展阶段的重要优势。

总裁祝九胜则表示，下半年万科业绩将比上半年更好。他亦提及，公司将稳定发展放在首位，短期内毛利率承压，但长期而言行业的毛利率最终会回归到社会平均水平。

行业过往的高增长终究已成历史，外界也需要重新接受一个更稳健发展的万科。

盈利归因

中银证券8月下旬发布的报告显示，半数房企中期业绩营收同比下降，仅一成房企净利润实现同比正增长，主要原因包括工程进度延迟导致结转收入下降，结转项目毛利率低，资产减值计提增加，财务费用上升，合作项目少数股东损益占比提升，以及净汇兑损失等。

上半年万科营收结构中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营收为1916.7亿元，同比增长21.68%；若剔除经营业务部分，开发业务实现结算收入1788.8亿元，对应结转面积1310.2万平方米，同比分别增长23.9%、17.5%。

期内，开发业务结转均价1.37万元/平方米，同比增长6.2%，创下2014年以来最高结转均价记录，显示万科结算项目结构出现一定变化。

与之相对应，万科已售未结转合同金额6672.7亿元，分别较去年中期、去年底下降14.66%、6.12%；在上半年新增销售2152.9亿元的情况下，已售未结资源仍录得下降，反映企业结转速度有所加快。

据观点新媒体了解，万科加快结转主要集中在二季度，这期间已售未结合同金额净减少712.4亿元；实际上，二季度万科新增结转收入1295.4亿元，相当于一季度的2.63倍。

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这同样与万科保障项目平稳交付的举措有所联系，上半年该公司实现11.5万套住宅交付；期内开发业务竣工面积约1443.7万平方米，同比增长17.8%，是近三年中期最高水平。

利润率指标观察，上半年万科开发业务结转毛利率21.9%，同比仍下降3.1个点，并较去年底下降1.1个点，反映加快结转同时，过往的高地价项目仍在产生影响。

这导致房地产开发及相关资产经营业务毛利率为20.85%，同比继续下降2.18个点，集团同比毛利率则下降2.48个点至20.46%。最终，万科录得归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%，对应归母净利率5.9%，同比下降0.7个点。

对此，祝九胜坦承，市场的确有低迷的一面，这个时候毛利率肯定承受了一定压力。对于万科而言，此刻的首要选择是确保经营安全，公司把稳定发展放在首位。从长期来看，房地产行业的毛利率还是要回到社会平均水平。

但他转而表示，即使在这种情况下，那些能够提供好产品、好服务，能够深刻洞察客户需求，经营效率能够提升的房企，能够取得高于平均水平的回报，为股东创造更多的真实价值。

市场研判

新增销售则明显受到外部环境影响，1-6月万科实现销售面积1290.7万平方米，销售金额2152.9亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。从单月走势看，6月万科销售降幅（-30.22%）有所收窄，但进入7月有所扩大（-34.63%）。

郁亮谈及房地产形势时表示，7-8月份与6月之间出现了比较明显的落差，其中6月由于疫情的回补及季节性因素，销售大幅回升，7月份以来则出现“停贷”等事件，一些爆雷企业无法完成交楼，对消费者买房信心打击非常大。

尽管如此，郁亮强调，住房刚需还是很强的，包括房子的自然更替需求，居住水平改善需求等，房地产依然是10万亿级别的市场，常做常有，常做常新。

“现在房地产行业来看，稳地价、稳房价、稳预期三大调控目标，前两个已基本实现，稳预期出现了比较大挑战。”他表示，稳预期问题就是信心问题，在行业冬天里，最重要做的就是生火取暖。

郁亮还提及，万科历来非常重视现金流安全跟财务稳健，始终把安全放在第一位，这是牢牢坚持的原则。他回顾了过往行业的规模竞赛，直言万科对规模始终抱着克制的心态。

“所以我们在经营层面还是有一定的安全边际，去年以来有关应对措施采取得比较早。”

数据显示，上半年万科的区域合计销售回款总额超过销售总额，即回款率大于100%，并于41个城市销售排名前三；期末经营活动产生的现金流量净额为82.9亿元，同比增长22.21%%。

据祝九胜介绍，万科采取的销售专项行动主要细分为四个方面动作，包括提升佣金结算速度，调整销售激励政策，整合自身销售力量，进行销售能力短期培训和提升等。公司围绕去化库存，加快回款，“还是取得了一定的改善和成效”。

对于下半年，他表示，相信销售及业绩会比上半年更好：“一方面，我们相信市场风险处理以后，回升是一个总体趋势，另一方面跟我们自身积极采取行动有关系。”

拿地开工方面，现阶段万科仍维持了较为审慎的态度，上半年新增获取19宗地，总建面307.8万平方米，权益建面213.1万平方米，同比均下降80%；拿地总价386.8亿元，拿地销售比不足18%，权益拿地权益价248.3亿元。

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同时，在竣工面积增长情况下，万科新开工面积仅有1068.8万平方米，同比下降38.9%；新开工与竣工面积差达到-374.9万平方米，延续了2018年以来主动控制开发业务的经营策略。

经营安全性

对于拿地减少一事，执行副总裁刘肖回应，万科长期以来坚持量入为出，坚持仓位的合理。在他看来，目前万科未结算资源能够满足3年以上发展需求，因此在投资节奏上比较从容。

截至期末，万科在建项目和规划中项目合计1.37亿平方米，较去年中期、去年底分别下降14.21%、7.83%；若按去年全年销售水平（3807.8万平方米）计，大约可供3.6年开发销售。

而上半年万科强调确保经营的安全性比追求规模更重要，因此刘肖表示，在合理仓位基础上还要增加一条投资原则，即“要获得特别好的项目”。在过往，万科曾由于部分项目投资失误，追高冒进导致开发业务盈利水平下降。

他解释，“特别好的项目”首先要求片区市场比较好，这是最重要的标准；其次要有把握为客户提供好产品、好服务；第三，财务指标、经营指标、效率指标，尤其净利润、ROI（投资回报率）指标要比较出色。“做好投资，是提高毛利的重要因素。”

经营性业务则呈现出不同于开发业务的发展态势，上半年万科的经营性业务全口径收入241.1亿元，同比增长30.6%；其中万物云收入增长38.2%，物流仓储增长39.1%，租赁住宅增长12.3%，商业开发及运营增长10.4%%。

但经营性业务也受到疫情等因素的影响，祝九胜坦承，上半年碰到的挑战更多，压力更大。

总体而言，房地产仍处于郁亮过往过提及的“阵痛期”，按照万科的预判，阵痛过后行业仍有机会。而该公司管理层指，开发经营服务并重的策略，会成为下个发展阶段的重要优势。

现阶段万科更倾向于进行经营层面的调整，包括此前一系列的组织架构及人事换防，推进开发经营本部发挥作用，以及加强现金流管理等。

比如上半年万科通过取得借款收到现金增长51.59%至606.93亿元，发行债券收到现金增长14.92%至114.77亿元；但同期偿还债务支付的现金达629.53亿元，同比增长62.11%，最终导致筹资活动产生的现金流量净额为-67.38亿元，同比下降545.39%。

其中，万科上半年新增融资成本约3.59%，使得公司存量融资的综合成本同比下降19BP至4.08%。1-8月，该公司境内发行信用债194亿元，其中得益于融资政策支持及LPR下降等因素，三年期综合成本约3.02%，五年期综合成本约3.6%。

通过持续发挥融资优势，万科亦得以实现债务结构的优化，期末公司有息负债2802.3亿元，较去年底增长5.37%；短期、一年内到期有息负债占比约22.4%，较去年底提高0.4个点，但仍较过往30%以上水平有大幅好转。

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韩慧华对此解释，今年相关部门给予万科一定的增量发行额度，公司借此机会在市场上适时增加信用债发行，以置换部分到期银行贷款及其他债务，债务结构得到进一步优化，融资成本亦有所降低。

据其透露，万科大约有20亿元已注册未发行的信用债额度，另有80亿元小公募处于注册阶段，若获批将共计有100亿元再发行额度，接下来将根据市况及公司债务调整安排，择机发行。

以下为万科2022年中期业绩会问答实录（节选）：

现场提问：之前股东会郁总提出房地产短期市场已经筑底，确实6月份的数据回暖了不少，但是7-8月份行业出现了新的情况，如何看待当前房地产形势？未来会有什么预判？另外有什么样的政策可以帮助行业更快走出困境？

郁亮：两个月前，我在股东大会上说过，从短期来看，市场已经筑底，但是恢复是缓慢和温和的过程，到今天为止我仍然坚持这个判断。

7-8月份跟6月份之间出现了比较明显的落差，一方面，6月份的大幅回升，是疫情回补、季节性的因素。另一方面，7月份以来，出现了像停贷这样的事情，有一些爆雷企业无法完成交楼，这对消费者买房信心是非常大的打击。

但是，我们可以看到住房刚需还是很强的，所以，房地产市场依然是10万亿级的市场，常做常有，常做常新。

现在房地产行业来看，稳地价、稳房价、稳预期的三大调控目标，前两个基本已经实现了，稳预期出现了比较大的挑战，而要重建市场信心，有各种各样的建议方法。相比短期政策，我们更看重跟这个行业长期发展未来相关政策设置是什么样的。

在这些新的领域里面，我们很希望大家共同关心和探讨，共同呼吁有利于城市业务发展、有利于房地产行业进入新发展阶段的政策措施出台。

我相信，我们对这样的政策期待，可能对行业未来发展更有利一点。

现场提问：万科对自身的销售下降怎么看？全年销售有怎样的预期？如果市场继续比较低迷，会有怎样的应对策略？目前很多的城市房价下降压力比较大，公司销售毛利率是不是也会受到一些影响，预计什么时候会企稳回升？

祝九胜：从上半年情况来看，公司还是保持在第一阵营地位。我们相信，下半年的销售业绩或者业绩会比上半年更好。

一方面，我们相信市场风险处理以后，回升是一个总体趋势，另一方面跟我们自身积极采取行动有关系。

今年整个安排的销售专项行动有四个方面的动作，一是提升佣金结算的速度；二是调整销售激励政策；三是整合自身的销售力量；四是进行销售能力的短期培训和提升。

从开始部署这个专项行动以来，我们去化库存、加快回款还是取得了一定的改善和成效。

总而言之，在一个艰难的市场上，对销售能力的挑战，对销售动作的铺排，有了更高的要求，我们这方面的能力也是在不断长肌肉的过程，对此也有一个基本的信心。

做任何事情不是跟整体市场做生意，是找到合适的客户跟他们做生意，在找客户的能力上，我们对自己是有信心的。

至于毛利率问题，市场确实有低迷的一面，这个时候毛利率肯定是承受了一定压力。对于万科而言，此刻的首要选择是确保经营安全，我们把稳定发展放在首位。

毛利率承压是一个短期的现象，从长期来看，毛利率还是要回到一个社会平均水平。即使在这种情况下，那些能够提供好产品、好服务的房企，能够深刻洞察客户需求，经营效率能够提升的房企，能够取得高于平均的回报，为股东创造更多的真实价值，我们一直朝这个方向在努力。

现场提问：这轮海外债受到的冲击比较大，万科怎么判断对公司可能的影响？如果债市未来3-6个月仍旧没有办法恢复，公司在美元债偿付、融资管理方面会做怎么样的应对？

韩慧华：公司美元债价格波动主要还是市场原因所导致的，不是公司基本面的问题，因为公司的业绩和财务情况目前还是比较稳健的。

应该说，投资人对于整个行业的信心逐步恢复，才是平稳美元债价格最有效、最持久的一个最核心因素。

对公司自身来说，我们还是会继续坚持稳健的财务策略，会提前做好相关的资金安排，确保公司在境外发行的每一笔债券的所有付款责任和义务，都能够得到有效履行。

如果美元债市场在未来短期内没有办法恢复，公司怎么样来做未来的债务清偿的安排？其实我们在境外债务一直都会有持续滚动的还款安排，通常会提前最少一年到18个月做相应的资金的铺排和规划，这样做的目的也是为了让我们有更长的时间来做相关安排，以及应对任何市场的不利变化。

今年下半年，公司在境外已经没有任何到期要偿付的债务了。

目前万科在贷款通道上非常畅通，我们会继续做好明年4-5月份以及其他银行贷款到期的资金安排，在手资金比较充裕。

除了这部分的储备之外，还有正常的境外投资分红，到期的回购、到期的退出都会按照相应的规则做好境外资金储备，确保所有境外债务能够得到及时有效的清偿。

现场提问：万科今年上半年企稳回升，如果市场恐慌的情绪继续蔓延的话，全年有信心吗？

郁亮：刚才我说到宏观调控三稳任务，稳地价，稳房价，稳预期，前两个问题基本解决。稳预期问题就是信心问题，在行业冬天里，最重要做的就是生火取暖。

从万科来看，我们历来非常重视现金流安全跟财务稳健，始终把安全放在第一位，这是万科牢牢坚持的原则。

我们在规模跟债务方面一直比较克制，所以目前来看，经营层面上还是有一定的安全边际的。去年以来，我们有关工作对应采取的措施比较早，也比较扎实，销售回款的效率一直保持在比较高的水平上，债务结构、成本方面有进一步的优化和提升。

谈到未来，在当前的情况下，我们也非常大压力，还有非常多的指标表现不尽如意。但是我们需要努力平衡好，遇到问题去解决问题。

一个是身体要调整，只有不断去修复它，发现一个短板，去弥补短板，去平衡好。我们保持绝不能躺平，保持跑下去的状态，相信一定能够通过不断跑下去，跑出健康和跑出未来。我对今年全年的任务“止跌企稳，稳中提升”是有信心的，因为我相信一份耕耘，一份收获。

现场提问：万科今年上半年在投资拿地策略上做出了哪些实质的调整？拿地质量具体如何？未来毛利率能否有所改善？

刘肖：公司的投资策略长期以还是比较稳定的，我们长期以来坚持量入为出、坚持仓位的合理。但如果提到今年上半年，确实我们更加重视一句话，就是确保经营的安全性比追求规模更重要，刚才郁总也提到，在规模上还是比较克制。

在量入为出、坚持合理仓位之外，今年特别重视获取特别好的项目，特别好的项目首先还是片区市场要比较好，这是我们最重要的标准。

第二，还是要看有没有把握为客户提供好产品好服务，过去的投资兑现度是什么情况。

第三，就是财务指标，经营指标，包括效率，尤其净利和ROI的指标还是比较出色，我想这三个是今年投资特别看重的，我们内部叫特别好项目的三个主要标准。

刚才还谈到了毛利，做好投资，是提高毛利的重要因素，也不是唯一因素。刚才祝总回答过这个问题，我们相信这个行业的毛利没有特别好或者特别坏，会回到社会的平均水平。

现场提问：万物云已经启动了IPO，目前整个物业市场估值波动比较大，管理层如何看待在这个时间点推动上市？万物云估值是否会跟预期中有些差异？

朱旭：这个问题也是很多投资者所关注的，毕竟去年的时候，这个行业的估值远远高于现在。但是对万科而言，公司推进业务分拆并不是以资本市场的市值的窗口为考虑因素。

我记得郁总在临时股东大会上曾经回答过类似的问题，万物云上市的时机主要是考虑战略发展方向，不是一个传统的、单纯的物业管理公司，而是以城市服务商为定位，当这个时机成熟的时候，我们才能启动上市。

因为这个考虑，我们在去年底启动了IPO。

我们认为，万物云的城市空间服务是一门非常好的生意，蝶城的商业逻辑和战略方向应该能够得到资本市场认可，获得价值和投资者的认可。

第三，对万物云而言，无论是哪个时点上市都是一个新的起点，而不是一个终点。我们并不追求在行业估值顶点上市，而是希望万物云能获得市场理性的估值。

郁亮：我补充两句，万科集团分拆物业上市，不是卖猪仔，希望有好的价钱把它买掉，而是希望通过上市能够获得更大的发展空间。

所以，我们不是最在意短期市场的估值，更在意的是通过资本市场能够获得更多的力量，支持进一步的发展，这是我们更关心的。

这是整个开发服务并重策略中的一环，带来的相互协同作用是我们看重的东西。

我也希望，特别期盼万物云在它自己选择的这个时机上市，能够借着上市做得更好一些。

现场提问：现在房企债务压力问题很受关注，想听下公司的看法？债的压力到底到了什么样的程度？另外现在万科境内发债比往年增加很多，是什么样的原因？

韩慧华：公司过往境内债占整个有息负债的比是比较低的，看去年年底数据，大概境内信用债总量是在270亿，占到整个有息负债比例是10%，因为遵循的是借新还旧政策。

今年在这个政策之外，相关部门给了我们一定增量发行的额度，我们借这个机会在市场上适时增加了信用债的发行，去置换了一些到期的银行贷款还有其他债务，包括提前偿还了未来一年内到期的债务。

通过这样的置换，公司整个债务结构应该说得到了进一步优化，融资成本也有所降低。

接下来，我们大概还有20亿已经注册还没有发行的额度，另外还有80亿小公募还在注册过程中，如果获批之后，有100亿可以发行的额度。接下来我们也会看市场的情况，以及根据公司债务调整安排来择机发行。