文 | 新浪财经 徐苑蕾

“2021年是大并购大物业、大时代的碧桂比首开局年，但也是园服一个艰难年，对我们来说更是再追一个突破年。”2021年，求物以碧桂园服务为代表，管收头部物企开启了物管行业“大鱼吃小鱼”的入占收并购时代。

收并购而来的降至在管项目和在管面积，拉动碧桂园服务业绩的大并购稳健增长。财报数据显示，碧桂比首2021年碧桂园服务实现营收288.4亿，园服同比增长84.9%，再追归母净利润为40.33亿元，求物同比增长50.2%。管收截至2021年底，入占公司合同管理面积（包括三供一业）合计为15.2亿平方米，收费管理面积突破8.5亿平方米。

过去几年间，通过大规模的收并购，碧桂园服务实现了快速扩张，坐稳“物茅”位置。根据统计，自2018年上市以来，碧桂园服务通过配股发债合计募资额超过370亿港元，而所获资金则频繁投向物管公司的收并购。

根据财报资料，单是去年，碧桂园服务用于收并购的结算资金就超过180亿元。2021年，碧桂园服务开启了在二级市场的“猎物”搜寻，完成对另一家上市物企蓝光嘉宝的股权收购，此外还收购了彩生活旗下的邻里乐公司以及富力地产旗下的富力物业等物企股权。

不过，在业绩会上，碧桂园服务首席财务官黄鹏直言，“以追求规模的收并购阶段已经过去了。”在未来，碧桂园服务的重点是补短板，以补充业态、引进人才、打造产品线、强化优势等作为目标来进行收并购。

黄鹏表示，收缩总量并不意味着不做收并购，而是抓机遇，抓重点，要更安全，更有效。他透露称，一季度以来，公司已经完成约4个项目的收并购，但金额较以往减少。“同时公司也会尽量减少从外部市场融资，更多靠自身内生的或者收回理财投资等方式聚集现金流来做收并购。”

在推动收并购的同时，碧桂园服务也通过赋能股权公司推动其市场化品牌外拓。根据黄鹏的介绍，品牌拓展在2021年贡献储备面积4575万平方米，相比姐妹公司是3倍的贡献量。

积极开拓第三方的业务来源，降低来自于关联方的业务依赖，这也是碧桂园服务一直希望对外界传递的信号。事实上，公司管理层曾多次在公开场合重申碧桂园服务与母公司碧桂园控股之间的独立性。

一个大背景是，去年年末，先有融创服务以18亿元收购融创中国商管轻资产运营板块，后有世茂服务以16.54亿元收购了旗下的物管公司，频繁的关联交易被资本市场视作物管公司为关联地产公司输血，无疑触碰到了投资者的神经，导致碧桂园服务在内的多家物企的股价在短期出现大幅波动。

在业绩会上，黄鹏表示，“2018年，碧桂园服务来自碧桂园控股的关联交易收入占比约为17%，但目前已经下降到7%，远低于同业的水平。”根据财报，截至2021年末，在碧桂园服务的物管服务中，来自碧桂园关联方开发物业的收费管理面积占比为45.2%，而2020年同期为72.6%。

“所有股权公司的合作融入，都要逐步过渡到以业绩为大的文化中来，也就是通过竞争，通过业绩去证明自己。”碧桂园服务总裁李长江补充道，房地产的深度调整会加强物业企业之间的融合，在后运营时代物业服务会迎来更大机会，股权公司会逐步释放利润。

在营收结构上，2021年，碧桂园服务也出现了明显的调整。一方面，公司持续扩大物业管理服务的核心优势。物业管理服务收入贡献137.9亿元收入，同比增长60.3%，但收入占比首次降至50%以下，为47.8%，2020年同期为55.2%。

而与此同时，社区增值服务、城市服务等业务则成为新引擎，驱动收入结构的多元化发展。尤其是城市服务跃升至公司第二大营收来源，年内实现收入45.3亿元，增幅达到412.3%，占比从2020年的5.7%增长至15.7%。

不过值得注意的是，城市服务的毛利率远低于物业管理和社区增值服务等业务板块，随着业务比重的上升，叠加疫情社保减免政策取消的影响，2021年碧桂园服务的毛利率出现小幅下滑。

财报数据显示，2021年城市服务毛利率为17.6%，较2020年的32.5%下降了14.9个百分点。碧桂园服务毛利率则由2020年同期约34.0%下降3.3个百分点至约30.7%。

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